2025
Immobilienfinanzierung

Finanzierung Ihrer Immobilie

Immobilienfinanzierung (2025)

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Das erwartet Sie hier

Die Immobilienfinanzierung im Vergleich: Wo erhalten Sie die besten Konditionen, wie lassen sich die Zinsen senken und worauf müssen Sie bei Ihrem Immobilienkredit achten.

Inhalt dieser Seite

  1. Die ideale Gebäude­­versicherung

  2. Leistungen und Deckungs­summe

  3. Gebäude­­versicherung Pflicht?

  4. Kosten (inkl. Rechenbeispiele)

  5. Fazit 

 Das Wichtigste in Kürze
 
  • Um gute Konditionen zu erhalten, müssen Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen.
  • Die monatliche Kreditrate sollte 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten.
  • Verzichten Sie nicht auf einen Vergleich der Immobilienfinanzierung für ein zinsgünstiges Darlehen.
  • Wir helfen Ihnen in fünf einfachen Schritten, die optimale Finanzierung für Ihre Wunschimmobilie zu finden.

1. Was ist eine Immobilienfinanzierung?


Ob moderne Stadtwohnung oder ein gemütliches Häuschen im Grünen – das Geld für ein Eigenheim haben die wenigsten auf ihrem Konto. Um sich den Traum von den eigenen Vier Wänden dennoch erfüllen zu können, kommt die Immobilienfinanzierung ins Spiel: Dabei leiht Ihnen eine Bank das notwendige Kapital, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Das Geld ist zweckgebunden und darf nur für die Immobilie aufgewendet werden. Zudem wird das Objekt als Sicherheit eingesetzt.

Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich im Regelfall um eine hohe Kreditsumme. Deshalb ist die Laufzeit auch verhältnismäßig lang – zwischen 20 und 40 Jahren. Üblicherweise wird die Immobilienfinanzierung mit monatlichen Raten zurückbezahlt (= getilgt). Es gibt aber auch alternative Finanzierungsformen mit anderen Tilgungsmodellen.  

 


Die Vorteile einer guten Immobilienfinanzierung

 

 Mit einer Immobilienfinanzierung erfüllen Sie sich den Traum eines Eigenheims.

 Ein solides Finanzierungsmodell bietet gute Konditionen mit niedrigen Gesamtkosten.

 Eine klar strukturierte Finanzierung ist über viele Jahre gut planbar.

 Durch Sondertilgungen und Spielraum bei den Raten bringt ein Immobilienkredit ein gewisses Maß an Flexibilität mit 


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2. Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?


 

Darlehen für Immobilienfinanzierung

 

Passendes Darlehen

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, benötigt dafür in der Regel einen Kredit von einer Bank oder Versicherung. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen; dieses wird in gleichbleibenden Raten zurückbezahlt. Der Zinssatz wird bei Vertragsabschluss für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Dadurch ist die Tilgung über viele Jahre hinweg gut planbar.

  • Seltener werden Darlehen mit variablem Zinssatz vergeben. Dabei wird der Zins alle drei Monate an den aktuellen Marktzins angepasst. Folglich steigt oder sinkt die monatliche Rate

Zinsbindung und Laufzeit

Die Zinsbindung beträgt meistens zwischen fünf und 20 Jahren. Dabei handelt es sich nicht um die Laufzeit. Während die Zinsbindung definiert, wie lange der vereinbarte Zinssatz für den Kreditnehmer gilt, beschreibt die Laufzeit die Dauer, bis das Darlehen vollständig zurückbezahlt ist. Da die Tilgung im Regelfall deutlich länger dauert als die Zinsen festgeschrieben werden, brauchen Kreditnehmer am Ende der Zinsbindung eine sogenannte Anschlussfinanzierung.

  • Die Anschlussfinanzierung dient der Tilgung der verbliebenen Restschuld. Für diesen Kredit werden die Zinsen entsprechend dem dann üblichen Marktzins neu festgeschrieben.

 

 

 

 

Zinsbindung Immobilienfinanzierung


 

Experten-Tipp:

 

„Viele Kreditgeber ermöglichen Sondertilgungen. Dabei handelt es sich um zusätzliche Zahlungen, die der Kreditnehmer neben den Monatsraten leisten kann. Diese Zusatzzahlungen dienen dazu, das Darlehen schneller abzubezahlen. Sie sind nicht verpflichtend, allerdings in ihrer Höhe und Häufigkeit gedeckelt.“

 

Dennis Becker

 

Dennis Becker

Dennis Becker

Berater

 


Zweckbindung und Kreditsicherung ermöglichen gute Konditionen

 

Eine Immobilienfinanzierung ist immer zweckgebunden – das Kapital darf nur für Ausgaben rund um die Immobilie aufgewendet werden. Dazu gehören der Erwerb des Grundstücks, des Objekts und ggf. Nebengebäude. Bei einem Neubau fallen darunter alle Aufwendungen zur Errichtung des Heims. Ein neues Auto oder einen Urlaub dürfen Sie mit dem Kapital nicht finanzieren.

Zudem wird ein Immobiliendarlehen abgesichert, indem der Kreditgeber eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eintragen lässt. Das bedeutet, bei Zahlungsausfällen darf die Bank auf die Immobilie zugreifen und sie bspw. verkaufen, um die offenen Forderungen zu decken.

Die Kombination aus Zweckbindung und Kreditsicherung ermöglicht es den Banken, Immobiliendarlehen mit vergleichsweise guten Konditionen anzubieten. Ein Immobilienkredit ist immer zinsgünstiger als ein regulärer Ratenkredit ohne Zweckbindung.

 


3. Welche Arten Immobilienfinanzierung gibt es?


Bei einem Vergleich der Immobilienfinanzierung zeigt sich, dass es verschiedene Finanzierungsmodelle gibt. Diese unterscheiden sich in ihren Konditionen und der Form der Tilgung. Die häufigsten Arten von Immobiliendarlehen sind:

  1. Das Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen wird am häufigsten vergeben. Dabei bleibt die Höhe der monatlichen Raten über die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung gleich. Die Kreditrate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil höher, da sich die Zinsen an der Restschuld bemessen. Sinkt die Restschuld und folglich der Zinsanteil, steigt dafür der Tilgungsanteil. 
  2. Bei einem endfälligen Darlehen zahlen die Kreditgeber über die gesamte Laufzeit nur Zinsen. Am Ende der Finanzierungsdauer müssen sie dann den gesamten Kreditbetrag in einer einmaligen Summe tilgen. Dieses Modell eignet sich, wenn Sie eine höhere Geldsumme erwarten, etwa aus einem Verkauf oder einem Erbe, und den Zeitraum bis zur Auszahlung überbrücken müssen.
  3. Ein Volltilgerdarlehen sieht vor, dass der Kredit innerhalb der Laufzeit vollständig zurückbezahlt wird. Diese Darlehen haben eine lange Zinsbindung von meist über 20 Jahren. Um den Kredit komplett zu tilgen, sind die monatlichen Raten besonders hoch.
  4. Ein Bauspardarlehen ist immer an einen Bausparvertrag gekoppelt. Sie erhalten es, wenn Ihr Bausparer zuteilungsreif ist – die Mindestbausparsumme erreicht wurde. Das Darlehen entspricht der Differenz zwischen dem vorhandenen Kapital und der vereinbarten Bausparsumme.

4. In 5 Schritten zur Immobilienfinanzierung


Schritt 1: Ihr Budget planen

Um herauszufinden, wie viel Kredit Sie sich leisten können, stellen Sie Ihre monatlichen Ausgaben und Einnahmen gegenüber. Dafür nutzen Sie ggf. einen Haushaltsrechner. Bleiben Sie realistisch und setzen Sie Ihre Ausgaben nicht zu niedrig an! 

Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Diese Grenze stellt sicher, dass Sie genug finanziellen Spielraum für laufende Ausgaben und unvorhergesehene Kosten haben.

 

Schritt 2: Eigenkapital festlegen 

Eigenkapital ist die Geldsumme, die Sie selbst für Ihr Projekt aufbringen. Es kann sich aus verschiedenen Quellen zusammensetzen. Eigenkapital wird von Banken als Sicherheit gesehen; umso mehr eigene Geldmittel Sie aufbringen, desto günstiger wird Ihr Darlehen. Experten raten, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken. So erhalten Sie die besten Konditionen.

Tipp: Investieren Sie niemals Ihre gesamten Ersparnisse in den Kauf der Immobilie. Behalten Sie immer einen Notgroschen für unvorhergesehene Ereignisse.

 

Schritt 3: Nebenkosten kalkulieren

Beim Kauf einer Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten an, die ebenfalls finanziert werden müssen. Im Optimalfall wird diese Summe, die zwischen zehn und 15 Prozent des Immobilienpreises ausmachen kann, durch eigene Geldmittel gedeckt.

Die Nebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:

  • Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent)
  • Notar- und Grundbuchkosten (1,5 bis zwei Prozent)
  • ggf. Kosten für Gutachter
  • ggf. Maklergebühren

 

Schritt 4: Kaufpreis bestimmen

Sobald die Höhe Ihres Eigenkapitals, die Kaufnebenkosten und die maximale monatliche Rate ermittelt wurden, können Sie festlegen, wie viel die Immobilie kosten darf. Dafür können Sie einen Budgetrechner nutzen. Dieser errechnet unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Möglichkeiten, der gewünschten Laufzeit und des üblichen Zinssatzes die maximale Darlehenssumme. Unsere Experten helfen Ihnen gerne dabei.

 

Schritt 5: Immobilienfinanzierung finden und ver­gleichen

Mit der Wunschimmobilie vor Augen geht es nun an die Immobilienfinanzierung. Dabei raten wir zu einem Vergleich verschiedener Anbieter, um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten. Es ist sinnvoll, einen Experten hinzuzuziehen, der Finanzierungsanfragen stellen und unverbindliche Angebote für Sie einholen kann.

 

 

 


5. Experten-Tipps: Günstige Konditionen für Immobilienfinanzierungen


So senken Sie die Kosten für Ihren Immobilienkredit:

  • Eigenkapital aufbauen

Je mehr Eigenkapital Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung aufbringen können, desto bessere Zinsen erhalten Sie. Die besten Konditionen sichern Sie sich, wenn Sie 40 Prozent der Immobilie zusätzlich der Nebenkosten mit eigenen Geldmitteln bezahlen. Deshalb ist es sinnvoll, frühestmöglich mit dem Sparen zu beginnen, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten. Bargeld, Kapital auf Sparbüchern, Festgeld und Tages­geld sowie Wertpapiere, Lebensversicherungen und Bausparverträge – das alles können Sie dem Eigenkapital anrechnen lassen.

Wussten Sie, dass auch Eigenleistung zum Eigenkapital gehört? Mit der sogenannten Muskelhypothek übernehmen Sie Arbeiten am Haus, die nicht von Fachkräften ausgeführt werden müssen: den Boden verlegen, Malerarbeiten usw.
 

  • Zusatzsicherheiten bereitstellen

Im Regelfall wird die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit bei der Bank hinterlegt. Um Ihre Zinskonditionen zu verbessern, können Sie dem Kreditgeber weitere Sicherheiten anbieten. Abbezahlte Immobilien und Grundstücke sind für Banken genauso interessant wie Lebensversicherungen, Bausparer und sogar eine Bürgschaft.
 

  • Die Zinsfestschreibung richtig festlegen

Pauschal gilt: Umso günstiger die Konditionen, desto länger sollten die Zinsen festgeschrieben werden. Ist der Zinssatz hoch und lässt sich davon ausgehen, dass der Marktzins bald wieder sinken wird, wählen Sie hingegen eine eher kürzere Zinsbindung. Unsere Experten helfen Ihnen, die Zinsfestschreibung zu bestimmen.
 

  • Fördermitteln nutzen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt den Neubau und Erwerb von Wohneigentum. Über die KfW-Bank können Sie zinsgünstige Darlehen erhalten oder Zuschüsse für Ihr Bauprojekt beziehen. Auch bei Bund und Ländern können für bestimmte Maßnahmen Zuschüsse beantragt werden.
 

  • Immobilienfinanzierung ver­gleichen

Am wichtigsten ist, dass Sie die Immobilienfinanzierung miteinander ver­gleichen und nicht das erste Angebot annehmen. Gerade die Hausbanken bieten selten die günstigsten Konditionen für ihre langjährigen Kunden. Mithilfe eines Spezialisten können Sie verschiedene Anbieter und Ihre Konditionen miteinander ver­gleichen, um das optimale Angebot für Ihre Wunschimmobilie zu finden.


Die häufigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung

 

Wie setzt sich eine Kreditrate zusammen?

 Die Kreditrate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil mit jeder erbrachten Rate, während die Tilgung steigt.

 

Was passiert am Ende der Zinsfestschreibung?

Am Ende der Zinsfestschreibung bleibt bei einem klassischen Annuitätendarlehen meist eine Restschuld übrig. Für die noch offene Forderung benötigen die meisten Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Dabei werden die Konditionen für die benötigte Darlehenssumme neu verhandelt.

 

Wie hoch sind die Zinsen einer Immobilienfinanzierung?

 Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine wesentliche Rolle spielt der übliche Marktzins, zu dem Banken Finanzierungen vergeben. Die Konditionen werden aber auch durch Ihre persönliche Situation beeinflusst: Der Höhe Ihres Eigenkapitals etwa wie auch den eingebrachten Sicherheiten.

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Gibt es eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Ja, es gibt die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Ein sogenanntes 100-Prozent-Darlehen wird aber meist nur an Kreditnehmer mit gutem Einkommen oder hohen Sicherheiten vergeben. Noch schwieriger ist eine 110-Prozent-Finanzierung – dabei werden zusätzlich die Nebenkosten fremdfinanziert. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht nur schwer zu erhalten, diese Finanzierungsform ist auch sehr teuer.

 

Was passiert, wenn ich die Rate nicht mehr begleichen kann?

Können Sie die Rate nicht mehr stemmen, sollten Sie umgehend Kontakt mit dem Kreditgeber aufnehmen. In vielen Fällen gibt es eine Lösung, die für beide Seiten infrage kommt. So können Sie ggf. die Rate für einige Zeit pausieren oder die Höhe der Tilgung senken.

Im schlimmsten Fall, wenn die Kreditrate dauerhaft nicht mehr erbracht werden kann, darf die Bank das Darlehen kündigen und ggf. die Immobilie zwangsvollstrecken.

 

Kann ich meine Immobilienfinanzierung vorzeitig abbezahlen?

Eine Immobilienfinanzierung können Sie vorzeitig abbezahlen. Allerdings müssen Sie dann mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese erhebt der Kreditgeber als Ausgleich für die Zinsen, die ihm durch eine vorzeitige Rückzahlung entfallen. Besser ist es, die Laufzeit durch Sondertilgungen zu verkürzen.

 

Was sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Zu den Nebenkosten gehören Aufwendungen, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notarkosten und Grundbucheintragung
  • Maklercourtage
  • Gutachterkosten

Die Nebenkosten können rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

 


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von Pascal – zuletzt aktualisiert am 10.02.2024

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