Das erwartet Sie hierDie Immobilienfinanzierung im Vergleich: Wo erhalten Sie die besten Konditionen, wie lassen sich die Zinsen senken und worauf müssen Sie bei Ihrem Immobilienkredit achten. Inhalt dieser Seite |
Das Wichtigste in Kürze
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Ob moderne Stadtwohnung oder ein gemütliches Häuschen im Grünen – das Geld für ein Eigenheim haben die wenigsten auf ihrem Konto. Um sich den Traum von den eigenen Vier Wänden dennoch erfüllen zu können, kommt die Immobilienfinanzierung ins Spiel: Dabei leiht Ihnen eine Bank das notwendige Kapital, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Das Geld ist zweckgebunden und darf nur für die Immobilie aufgewendet werden. Zudem wird das Objekt als Sicherheit eingesetzt.
Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich im Regelfall um eine hohe Kreditsumme. Deshalb ist die Laufzeit auch verhältnismäßig lang – zwischen 20 und 40 Jahren. Üblicherweise wird die Immobilienfinanzierung mit monatlichen Raten zurückbezahlt (= getilgt). Es gibt aber auch alternative Finanzierungsformen mit anderen Tilgungsmodellen.
Mit einer Immobilienfinanzierung erfüllen Sie sich den Traum eines Eigenheims.
Ein solides Finanzierungsmodell bietet gute Konditionen mit niedrigen Gesamtkosten.
Eine klar strukturierte Finanzierung ist über viele Jahre gut planbar.
Durch Sondertilgungen und Spielraum bei den Raten bringt ein Immobilienkredit ein gewisses Maß an Flexibilität mit
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Passendes DarlehenWer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, benötigt dafür in der Regel einen Kredit von einer Bank oder Versicherung. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen; dieses wird in gleichbleibenden Raten zurückbezahlt. Der Zinssatz wird bei Vertragsabschluss für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Dadurch ist die Tilgung über viele Jahre hinweg gut planbar.
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Zinsbindung und LaufzeitDie Zinsbindung beträgt meistens zwischen fünf und 20 Jahren. Dabei handelt es sich nicht um die Laufzeit. Während die Zinsbindung definiert, wie lange der vereinbarte Zinssatz für den Kreditnehmer gilt, beschreibt die Laufzeit die Dauer, bis das Darlehen vollständig zurückbezahlt ist. Da die Tilgung im Regelfall deutlich länger dauert als die Zinsen festgeschrieben werden, brauchen Kreditnehmer am Ende der Zinsbindung eine sogenannte Anschlussfinanzierung.
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„Viele Kreditgeber ermöglichen Sondertilgungen. Dabei handelt es sich um zusätzliche Zahlungen, die der Kreditnehmer neben den Monatsraten leisten kann. Diese Zusatzzahlungen dienen dazu, das Darlehen schneller abzubezahlen. Sie sind nicht verpflichtend, allerdings in ihrer Höhe und Häufigkeit gedeckelt.“
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Dennis Becker Dennis Becker Berater |
Eine Immobilienfinanzierung ist immer zweckgebunden – das Kapital darf nur für Ausgaben rund um die Immobilie aufgewendet werden. Dazu gehören der Erwerb des Grundstücks, des Objekts und ggf. Nebengebäude. Bei einem Neubau fallen darunter alle Aufwendungen zur Errichtung des Heims. Ein neues Auto oder einen Urlaub dürfen Sie mit dem Kapital nicht finanzieren.
Zudem wird ein Immobiliendarlehen abgesichert, indem der Kreditgeber eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eintragen lässt. Das bedeutet, bei Zahlungsausfällen darf die Bank auf die Immobilie zugreifen und sie bspw. verkaufen, um die offenen Forderungen zu decken.
Die Kombination aus Zweckbindung und Kreditsicherung ermöglicht es den Banken, Immobiliendarlehen mit vergleichsweise guten Konditionen anzubieten. Ein Immobilienkredit ist immer zinsgünstiger als ein regulärer Ratenkredit ohne Zweckbindung.
Bei einem Vergleich der Immobilienfinanzierung zeigt sich, dass es verschiedene Finanzierungsmodelle gibt. Diese unterscheiden sich in ihren Konditionen und der Form der Tilgung. Die häufigsten Arten von Immobiliendarlehen sind:
Um herauszufinden, wie viel Kredit Sie sich leisten können, stellen Sie Ihre monatlichen Ausgaben und Einnahmen gegenüber. Dafür nutzen Sie ggf. einen Haushaltsrechner. Bleiben Sie realistisch und setzen Sie Ihre Ausgaben nicht zu niedrig an!
Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Diese Grenze stellt sicher, dass Sie genug finanziellen Spielraum für laufende Ausgaben und unvorhergesehene Kosten haben.
Eigenkapital ist die Geldsumme, die Sie selbst für Ihr Projekt aufbringen. Es kann sich aus verschiedenen Quellen zusammensetzen. Eigenkapital wird von Banken als Sicherheit gesehen; umso mehr eigene Geldmittel Sie aufbringen, desto günstiger wird Ihr Darlehen. Experten raten, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken. So erhalten Sie die besten Konditionen.
Tipp: Investieren Sie niemals Ihre gesamten Ersparnisse in den Kauf der Immobilie. Behalten Sie immer einen Notgroschen für unvorhergesehene Ereignisse.
Beim Kauf einer Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten an, die ebenfalls finanziert werden müssen. Im Optimalfall wird diese Summe, die zwischen zehn und 15 Prozent des Immobilienpreises ausmachen kann, durch eigene Geldmittel gedeckt.
Die Nebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:
Sobald die Höhe Ihres Eigenkapitals, die Kaufnebenkosten und die maximale monatliche Rate ermittelt wurden, können Sie festlegen, wie viel die Immobilie kosten darf. Dafür können Sie einen Budgetrechner nutzen. Dieser errechnet unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen Möglichkeiten, der gewünschten Laufzeit und des üblichen Zinssatzes die maximale Darlehenssumme. Unsere Experten helfen Ihnen gerne dabei.
Mit der Wunschimmobilie vor Augen geht es nun an die Immobilienfinanzierung. Dabei raten wir zu einem Vergleich verschiedener Anbieter, um die bestmöglichen Konditionen zu erhalten. Es ist sinnvoll, einen Experten hinzuzuziehen, der Finanzierungsanfragen stellen und unverbindliche Angebote für Sie einholen kann.
So senken Sie die Kosten für Ihren Immobilienkredit:
Je mehr Eigenkapital Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung aufbringen können, desto bessere Zinsen erhalten Sie. Die besten Konditionen sichern Sie sich, wenn Sie 40 Prozent der Immobilie zusätzlich der Nebenkosten mit eigenen Geldmitteln bezahlen. Deshalb ist es sinnvoll, frühestmöglich mit dem Sparen zu beginnen, wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten. Bargeld, Kapital auf Sparbüchern, Festgeld und Tagesgeld sowie Wertpapiere, Lebensversicherungen und Bausparverträge – das alles können Sie dem Eigenkapital anrechnen lassen.
Wussten Sie, dass auch Eigenleistung zum Eigenkapital gehört? Mit der sogenannten Muskelhypothek übernehmen Sie Arbeiten am Haus, die nicht von Fachkräften ausgeführt werden müssen: den Boden verlegen, Malerarbeiten usw.
Im Regelfall wird die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit bei der Bank hinterlegt. Um Ihre Zinskonditionen zu verbessern, können Sie dem Kreditgeber weitere Sicherheiten anbieten. Abbezahlte Immobilien und Grundstücke sind für Banken genauso interessant wie Lebensversicherungen, Bausparer und sogar eine Bürgschaft.
Pauschal gilt: Umso günstiger die Konditionen, desto länger sollten die Zinsen festgeschrieben werden. Ist der Zinssatz hoch und lässt sich davon ausgehen, dass der Marktzins bald wieder sinken wird, wählen Sie hingegen eine eher kürzere Zinsbindung. Unsere Experten helfen Ihnen, die Zinsfestschreibung zu bestimmen.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt den Neubau und Erwerb von Wohneigentum. Über die KfW-Bank können Sie zinsgünstige Darlehen erhalten oder Zuschüsse für Ihr Bauprojekt beziehen. Auch bei Bund und Ländern können für bestimmte Maßnahmen Zuschüsse beantragt werden.
Am wichtigsten ist, dass Sie die Immobilienfinanzierung miteinander vergleichen und nicht das erste Angebot annehmen. Gerade die Hausbanken bieten selten die günstigsten Konditionen für ihre langjährigen Kunden. Mithilfe eines Spezialisten können Sie verschiedene Anbieter und Ihre Konditionen miteinander vergleichen, um das optimale Angebot für Ihre Wunschimmobilie zu finden.
Die Kreditrate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil mit jeder erbrachten Rate, während die Tilgung steigt.
Am Ende der Zinsfestschreibung bleibt bei einem klassischen Annuitätendarlehen meist eine Restschuld übrig. Für die noch offene Forderung benötigen die meisten Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Dabei werden die Konditionen für die benötigte Darlehenssumme neu verhandelt.
Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine wesentliche Rolle spielt der übliche Marktzins, zu dem Banken Finanzierungen vergeben. Die Konditionen werden aber auch durch Ihre persönliche Situation beeinflusst: Der Höhe Ihres Eigenkapitals etwa wie auch den eingebrachten Sicherheiten.
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Ja, es gibt die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Ein sogenanntes 100-Prozent-Darlehen wird aber meist nur an Kreditnehmer mit gutem Einkommen oder hohen Sicherheiten vergeben. Noch schwieriger ist eine 110-Prozent-Finanzierung – dabei werden zusätzlich die Nebenkosten fremdfinanziert. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht nur schwer zu erhalten, diese Finanzierungsform ist auch sehr teuer.
Können Sie die Rate nicht mehr stemmen, sollten Sie umgehend Kontakt mit dem Kreditgeber aufnehmen. In vielen Fällen gibt es eine Lösung, die für beide Seiten infrage kommt. So können Sie ggf. die Rate für einige Zeit pausieren oder die Höhe der Tilgung senken.
Im schlimmsten Fall, wenn die Kreditrate dauerhaft nicht mehr erbracht werden kann, darf die Bank das Darlehen kündigen und ggf. die Immobilie zwangsvollstrecken.
Eine Immobilienfinanzierung können Sie vorzeitig abbezahlen. Allerdings müssen Sie dann mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese erhebt der Kreditgeber als Ausgleich für die Zinsen, die ihm durch eine vorzeitige Rückzahlung entfallen. Besser ist es, die Laufzeit durch Sondertilgungen zu verkürzen.
Zu den Nebenkosten gehören Aufwendungen, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen:
Die Nebenkosten können rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
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